© 2015 by Family Exit

השקעת נדל"ן במשרדים - תשואה גבוהה ,רמת הסיכון בהתאם

 

 

 

 

השקעה במשרדים הפכה לטרנד חם,

יותר ויותר משווקים מציגים לנו המשקיעים

פרויקטים נוצצים ומספרים מרשימים על הנייר,

ובתחילת הדרך שלנו בתור משקיעי נדל"ן

זה מה שהכי קורץ ובולט לנו מול העיניים ה -  ת-ש-ו-א-ה-!

 

כן, סביבת הריבית הנמוכה,

ו - 11  שנים רצופות של עליה במחירי הנדל"ן בארץ

לא ממש משאירות  למשקיע בעל ההון העצמי המוגבל הרבה ברירות

אלא לחפש אלטרנטיבות השקעה אחרות.

ובאופן טיבעי ,

מחירי הכניסה הנמוכים בחצי ממחירי דירות המגורים

והתשואה הכפולה הצפויה משכירות בהשוואה לדירות המגורים

מביאה אותנו המשקיעים

להתעניין ולבדוק את שוק המשרדים המניבים.

 

אז לפני שנכנס לעומק של הדברים בואו נבהיר דבר אחד חשוב,

אין עסקה שהיא מושלמת,

גם בניתוחי העסקאות שאנחנו בפאמלי אקזיט מציגים  

אל מול האנשים שאנחנו מלווים,

אנחנו דואגים להכניס בעמוד האחרון של הדו"ח

טבלה עם היתרונות ו החסרונות (כי תמיד יש גם כאלה),

ורק לאחר מכן אנחנו מגבשים את המסקנה -

האם להמליץ או לא לבצע את ההשקעה.


 

הנקודות החזקות של נישת השקעת הנדל"ן במשרדים :

 

1. מחיר השקעה נמוך יחסית ונגיש למשקיעים רבים.

 

2. תשואה כפולה בממוצע משכירות, בהשוואה לדירות מגורים.

 

3. ריבית המימון נמוכה יחסית, והמימון נגיש.

 

4. במיקומים מסוימים אחוזי התפוסה של המשרדים גבוהים.

 

5. בהשקעה במבנה של קבוצת רכישה חוסכים את הרווח של היזם.

 

6. נהנים מעליית שכירויות ומחירים בתקופה של שגשוג כלכלי.

 

7. פוטנציאל לשוכרים לטווח בינוני ארוך.

 

8. בנישת השקעה זו, כמעט ואין חשיפה להחמרות/ גזרות מס בדומה לשוק הנדל"ן למגורים.

 

משקיעים גדולים, כגון: מוסדיים, קרנות ריט, חברות נדל"ן.

פועלים בנישה זו, לרוב הם נהנים מתמורה נאה על ההשקעה.

 

כל השקעה חייבת להתאים למשקיע, וכאן עלולה להיות

הבעיה בחוסר התאמת ההשקעה למשקיע האינדבדואלי.

 

נקודות התורפה של  נישת השקעת הנדל"ן במשרדים:

 

1. תחרות מול משקיעים גדולים

אשר יכולים להשכיר לחברות גדולות לטווח ארוך,

כאשר לחברה יש גמישות מסוימת להקטין או להגדיל את המשרד.

 

2.תחרות מול מודלים חדשים של משרדים כמו WEWORK.

 

3.בעת מכירה שווי הנכס נקבע אך ורק לפי התשואה משכירות,

מאחר והוא נמכר למשקיעים.

 

4.חשיפה למיסוי- משקיע מתחת לגיל 60 עלול

להיות חשוף למיסוי מעל ל 31% בהתאם לדרגת המס בא הוא נמצא.

 

5. בדר"כ עדיף להשקיע במבנה של חברה,

המס חברות הוא 23%, אך כמובן נפח הפעילות צריך להצדיק הקמת חברה.

 

6. במידה וההכנסה נטו עולה על 2,500 ש"ח לחודש

המשקיע (שעדיין נמצא בשוק העבודה) יצטרך להגדיל הפרשות לביטוח לאומי.

 

7. משקיע חייב לפתוח תיק במס הכנסה ובמע"מ

(השכירות החודשית כוללת מע"מ),

דבר היוצר עלויות שנתיות של רואה חשבון או יועץ מס.

 

8. נכסים מסוג משרדים מושפעים ישירות משינוי בריבית המימון,

לעומתם, בדירות המגורים ההשפעה קיימת,

אך היא מעט שונה, משום שרוב הרוכשים דירות

זה למטרת מגורים משיקולים רגשיים בין היתר,

          ולא משיקולים של תשואה על ההשקעה.

 

9. מיקום ורמת גימור ישפיעו על אחוזי התפוסה של משרדים.

 

10. ישנה תלות מהותית בחברה המנהלת את הבניין,

דבר המשפיע על אחוזי התפוסה באותו הבניין.

 

11. במידה והמשרד לא מושכר,

ישנן עלויות ניהול חודשיות, ארנונה עבור נכס מסחרי,

עלויות מימון במידה ויש,

במידה ולמשקיע אין כרית ביטחון הוא עלול להיקלע לקשיים.

 

12. תחרות מול משרדים חדשים שנבנים.

 

13. מחיר השכירות שהובטח עלול להיות נמוך ב 15%-

 מאחר ויש ריבוי בעלים, מבטיח תחרות על כל שוכר,

כשמדובר בעיקר במשרדים של בקבוצות רכישה.

 

14. ריבוי בעלים במבנה של קבוצות רכישה,

מרחיק חברות גדולות כשוכרים המעוניינים לשכור מספר רב של יחידות מבעלים יחיד

ובהתאם לבצע שינויים במבנה הנכס בהתאם לדרישות החברה שמשכירה.

 

15. בעקבות הטכנולוגיה המפותחת,

יותר ויותר חברות פתוחות לרעיון של עבודה מהבית.

במקרים רבים מדובר בחברות בין לאומיות, שממילא עיקר פעילותם בחו"ל ובכל רחבי הארץ,

עבודה מהבית מאפשרת להעסיק עובדים איכותיים מכל מקום, ולחסוך בעלויות.

 

16. קירבה לתחנת רכבת ובכלל נגישות לתחבורה ציבורית מאוד קריטית בנישה זו.

 

17. האוכלוסייה בישראל, גדלה בקצב שנתי ממוצע של 2%

וכ 50,000 זוגות נישאים מדי שנה.

מאחר ומדובר במדינה קטנה אנו רואים כאן ביקוש קשיח לדירות מגורים,

גם כאשר המשק נמצא    במיתון כלכלי.

לעומת זאת בסקטור המשרדים להשכרה,

צפויים לפגיעה ישירה וקשה בעת מיתון כלכלי.

 

18. עודף היצע של נכסים מסוג זה עלול להביא להצפה של משרדים,

לפגוע באחוזי התפוסה, בגובה השכירות, ובמחירי הנכסים.

 

ניתן לראות בבירור את היתרון  הגדול של המשקיעים הגדולים בנישה זו.

 

ומה אם בכל זאת נרצה להשקיע בנישת המשרדים?

אז הנה כמה טיפים שיעזרו לכם לבחור את המשרד המתאים

 

במידה ומשקיע קטן מעוניין להשקיע במשרד

עליו להבין שרמת הסיכון שלו מאוד גבוהה ולהיערך בהתאם:

 

  • רצוי להתמקד בנכסים במיקומים מרכזיים גם אם התשואה משכירות נמוכה יותר.

  • להמתין לשוק שהתאושש ממשבר, כאשר הריבית המימון תהיה גבוהה                                                                      מחירי המשרדים יהיו אטרקטיביים יותר (יתרון עבור משקיע במזומן).

  • מומלץ להכין כרית ביטחון לתקופה ארוכה שהנכס לא יהיה מושכר.

  • יתכן ועדיף לרכוש משרדים קיימים ומושכרים.

 

ועוד טיפ אחד קטן וחשוב ביותר- ,

תהיו ראליים בעת חישובי התשואה,

יש תשואה ברוטו ויש תשואה נטו,

אתם לא רוצים להיות מופתעים לאחר רכישת הנכס

וזכרו , תשואה משקפת  את רמת הסיכון.

 

רוני & עדי




 

Please reload

המומלצים שלנו

הבסיס החשוב לכל השקעת נדל"ן - שיטת הממשל

May 26, 2019

1/6
Please reload

ארכיון
הפוסטים האחרונים שלנו
Please reload

Please reload

חיפוש לפי תגיות